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LEGGE SALVA CASA: posso condonare???

25/10/2024

Architetto, posso condonare?

Chiariamo subito che la legge di conversione 105 del 24 luglio 2024, pubblicata in Gazzetta Ufficiale il successivo 27 luglio non è un condono, ma è una sanatoria.

Non si può condonare ma solo, SANARE.

La SANATORIA è un provvedimento che permette di regolarizzare un intervento edilizio che poteva essere realizzato, ma per cui non si dispone di un titolo abilitativo.

Partiamo dal principio che l’irregolarità edilizia è sempre il risultato di un’attività illecita e non deve essere intesa come la normalità o comunque come qualcosa di innocuo, così come l’intervento di verifica e repressione della pubblica autorità, non deve essere compreso come irragionevole e diseguale.

I luoghi comuni quali “a casa mia faccio quello che voglio”, “ma era già così quando l’ho comprata”, “ma il mio vicino ha fatto quello che ha voluto e nessuno gli ha mai detto niente” così come furberia ed ignoranza, non permettono di risolvere l’illecito.

Obiettivo di questo provvedimento legislativo che non è assolutamente un condono, è quello di superare attraverso una sanatoria minore, modelli consolidati della giurisprudenza che sino ad oggi hanno ingessato delle compravendite o hanno compromesso l’utilizzo dei bonus fiscali, ostacolando e vincolando la libera circolazione della proprietà della casa.

Difformità di natura formale legate ad incertezze interpretative della normativa in essere, difformità edilizie interne frutto di lievi modifiche, difformità che potevano essere sanate all’epoca di realizzazione ma non sanabili oggi a causa dell’ordinamento della “doppia conformità” ed i cambi di destinazione d’uso tra categorie omogenee sono le casistiche di incertezza giuridica perimetrare da questo intervento legislativo.

Si è in presenza di parziale difformità o abuso minore (art. 36 bis, Testo Unico Edilizia, introdotto dalla Legge 105/2024) quindi sanabile, quando le modificazioni incidono su elementi particolari e non essenziali della costruzione e si concretizzino in divergenze qualitative e quantitative non incidenti sulle strutture essenziali mentre; si è in presenza di difformità totale sanzionabile con la demolizione, quindi non sanabile, quando i lavori riguardano un’opera diversa da quella prevista dall’atto del titolo edilizio per conformazione, strutturazione, destinazione, ubicazione.

Per mancata ottemperanza all’ordinanza di demolizione di cui sopra entro i termini previsti, viene disposta l’acquisizione gratuita al patrimonio pubblico, sia del bene che dell’area di sedime.

La nuova normativa destruttura quindi delle sistematicità del percorso amministrativo edilizio, quali il concetto di difformità, di tolleranza, di conformità, di stato legittimo, di edilizia libera, di altezza e superficie minima, di cambio di destinazione d’uso e di recupero abitativo dei sottotetti, declassando quello che precedentemente veniva classificato come illecito in, abuso minore.

TOLLERANZE (art. 34-bis)

Per gli interventi realizzati anteriormente al 24 maggio 2024 (per quelli posteriori si applicherà il precedente regime di tolleranze: 2% di scostamento), comparabili alle misure contenute nei titoli abilitativi, il mancato rispetto dell’altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro non costituisce violazione edilizia se contenuto entro i limiti:

  • Del 2% con superficie utile maggiore a 500mq;
  • Del 3% con superficie utile tra 300mq e 500mq;
  • Del 4% con superficie utile tra 100mq e 300mq;
  • Del 5% con superficie utile tra 60mq e 100mq;
  • Del 6% con superficie utile inferiore a 60mq.

Viene inoltre introdotto il concetto di tolleranza esecutiva e quindi non costituisce violazione: il minore dimensionamento dell’edificio, la mancata realizzazione di elementi architettonici non strutturali, le irregolarità esecutive di muri esterni ed interni, la difforme ubicazione delle aperture interne, la difforme esecuzione di opere rientranti nella nozione di manutenzione ordinaria, gli errori progettuali corretti in cantiere e gli errori materiali di rappresentazione progettuale delle opere.

La Conformità Urbanistica e lo Stato Legittimo, cioè la corrispondenza tra lo stato di quanto costruito e l’insieme dei titoli abilitativi rilasciati, all’interno della disciplina delle tolleranze viste sopra, non esclude la Conformità Catastale, cioè la corrispondenza tra lo stato dei luoghi e la planimetria, oltre all’allineamento dei dati e delle intestazioni. Si ricorda che l’assenza di requisiti di conformità catastale comporta la nullità assoluta di qualsivoglia atto di compravendita (art.29, Legge n°52 del 27 febbraio 1985).

CONFORMITA’ (art. 36-bis)

La Legge Salva Casa supera il vincolo della doppia conformità rigida, introdotta dall’art.13 della Legge n°47 del 28 febbraio 1985 (Condono Edilizio) che prevedeva, in caso di difformità della realizzazione dall’autorizzazione iniziale, la possibilità di ottenere la sanatoria onerosa (mediante pagamento di un’oblazione per l’estinzione del reato commesso), nel caso in cui il tutto risultasse conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dell’illecito, sia al momento della presentazione della domanda.

Praticamente una condizione rigida, oggi oramai circoscritta agli abusi edilizi di maggiore gravità.

Col Salva Casa la doppia conformità rigida è stata sostituita da una doppia conformità light: contemporaneo rispetto della disciplina urbanistica al momento della presentazione della domanda (e non più anche della disciplina edilizia) e della disciplina edilizia al momento della realizzazione (e non più anche della disciplina urbanistica).

Sostanzialmente la doppia conformità light, ha notevolmente ridotto i requisiti richiesti precedentemente, rendendo possibile un percorso “sanificatore”, ma solo degli abusi minori e sempre con fiscalizzazione per l’estinzione del reato, che prima dell’entrate in vigore della nuova legislazione, era spesso impossibile intraprendere.

STATO LEGITTIMO (art. 9-bis)

Per Stato Legittimo si intende l’insieme dei titoli abilitativi e delle procedure edilizie che concorrono a dimostrare la regolarità dell’immobile.

Il Salva Casa ha riformulato la definizione di Stato Legittimo perimetrando i criteri che concorrono a dimostrare la legittimità della tua casa:

“Lo Stato Legittimo (…) è quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o (…) quello che disciplinato l’ultimo intervento (…) a condizione che l’amministrazione competente (…) abbia (…) verificato la legittimità dei titoli pregressi (…).”

Figurativamente questa procedura dovrebbe permettere una semplificazione; nella realtà, in tutte quelle casistiche diffuse dove l’amministrazione si astiene da ogni verifica rispetto alla conformità, viene depotenziata l’agevolazione normativa e gli interessati che hanno l’obbligo dell’onere di verifica, sono costretti a prendere in considerazione tutte le trasformazioni avvenute, senza esclusioni.

EDILIZIA LIBERA (art. 6)

Il regime di edilizia libera, di cui all’art.1, comma 2 – DLgs 222/2016, resta sempre soggetto a tutte le norme di settore, ai limiti ed alle esclusioni disposte negli strumenti urbanistici e nei regolamenti edilizi comunali, ai vincoli paesaggistici ma anche alla disciplina condominiale.

Nel perimetro dell’edilizia libera vengono stabilmente inserite le tende, le tende da sole, le tende da esterno, le tende a pergola e/o bioclimatiche, obbligatoriamente addossate (non distaccate e/o isolate) all’unità immobiliare, amovibili, trasparenti e non determinanti uno spazio stabilmente chiuso.

Nessun condono per le verande!!!

ALTEZZA e SUPERIFCIE MINIMA (art. 24)

Con la Legge Salva Casa sono state introdotte delle deroghe ad alcuni requisiti minimi igienico sanitari, soggette ad asseverazione da parte di un tecnico abilitato, quali l’altezza minima interna inferiore a 2,70m fino al limite massimo di 2,40m, la superficie minima inferiore ai 28mq  fino al limite massimo di 20mq per un alloggio mono stanza per una persona e, inferiore ai 38mq  fino al limite massimo di 28mq, per un alloggio mono-stanza per due persone.

CAMBIO DESTINAZIONE d’USO (art. 23-ter)

La revisione del cambio di destinazione d’uso attraverso la Legge Salva Casa sembra voglia generare una liberalizzazione verso i mutamenti, siano essi circoscritti ad una semplice unità immobiliare o all’intero edificio, siano allargati ad un intorno comunale più ampio.

Il mutamento di destinazione d’uso è sempre consentito:

  • all’interno della stessa categoria funzionale;
  • tra le diverse categorie funzionali;

esclusivamente alle seguenti condizioni:

  • fermo restando le specifiche condizioni fissate dai regolamenti comunali;
  • ai primi piani fuori terra o seminterrati, solo nelle specifiche zone individuate dalla normativa comunale;
  • previo rilascio del titolo abilitativo specifico.

Le categorie funzionali indicate dalla Legge Salva Casa sono quella Residenziale, quella Turistico-Ricettiva, quella Produttiva e Direzionale e quella Commerciale.

Quindi una liberalizzazione condizionata in quanto la norma obbliga i richiedenti, ad attenersi alle condizioni sia del regime comunale, sia ad ottenere l’autorizzazione edilizia specifica.

Una modalità che avrà la prova più importante nel contrasto al diffusissimo fenomeno dell’overturism dei centri abitati nelle città d’arte; con la conseguente espulsione dei cittadini e la desertificazione delle attività commerciali.

RECUPERO ABITATIVO dei SOTTOTETTI (art. 1-quater)

Obbiettivo di questo articolo è l’ampliamento dell’offerta abitativa, limitando il consumo di nuovo suolo.

Così come di permettere la legittimazione dei locali mansardati, attualmente identificati come spazi accessori.

Quindi SI al Recupero Abitativo dei Sottotetti, in deroga alle distanze minime tra edifici e dai confini, esclusivamente in proiezione verticale della sagoma preesistente, nel rispetto dell’altezza massima dell’edificio legittimata e ferme le deroghe ai limiti di altezza minima (2,40m) e superficie minima dei locali.

TEMPI per SANARE?

Il percorso normativo attuale obbliga gli enti coinvolti a rispettare un massimale di tempo stabilito, rispetto alla precedente modalità che poteva trascinarsi per mesi o anche, per anni.

L’autorità competente ha l’obbligo di pronunciarsi sulla domanda entro il termine perentorio di 30/45 giorni (180 giorni dove presente obbligo paesaggistico, previo parere vincolante della sopraintendenza, da rendersi entro il termine perentorio di 90 giorni).

Decorsi i termini indicati, fatto salvo interruzioni dovute ad esigenze istruttorie integrative, l’amministrazione è tenuta a rilasciare un’attestazione circa il decorso dei termini e l’intervenuta formazione della sanatoria abilitativa per silenzio assenso.

Seppur sulla carta il silenzio assenso funziona bene, nella pratica del procedimento amministrativo l’autorità pubblica esercita poteri e non diritti, in quanto responsabile dell’interesse collettivo. Non è quindi consigliato confidare ciecamente nella decorrenza dei termini, in quanto essere vittima dei meccanismi burocratici è all’ordine del giorno.

QUANTO COSTA SANARE?

La sanatoria è sempre subordinata al pagamento a titolo di oblazione, determinato dal Responsabile del Procedimento, di un importo:

  • pari al doppio del costo di costruzione e con un eventuale incremento del 20%, quando sussiste parziale difformità rispetto al Permesso di Costruire presentato;
  • pari ad un importo non inferiore ai 516,00€ e non superiore ai 10.328,00€, quando sussiste parziale difformità o assenza della Segnalazione Certificata di Inizio Attività.

In caso di rigetto della domanda,

si applica la sanzione demolitoria!!!

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